3月4日，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金两单商业不动产REITs项目申报进度均取得新进展。记者梳理沪深交易所官网REITs项目动态发现，自2025年12月31日商业不动产REITs开启试点至今，已申报14单项目，其中，9单已获得交易所反馈或问询。

目前，除广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金申报资料未披露外，其他13单商业不动产REITs项目均已披露相关资料。记者梳理招募说明书数据发现，这13单商业不动产REITs项目拟募资金额合计427.52亿元，平均募资金额32.89亿元，底层资产经营状况却表现不一。

商业不动产“跑步”进场

商业不动产REITs的落地正在提速。2025年底，中国证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，在基础设施REITs之外，单列商业不动产REITs项目，公募REITs的底层资产范围正式扩张至商业综合体、商业零售、写字楼、酒店、公寓等。

新政出炉不到一个月，商业不动产REITs便迎来密集申报，申报节奏刷新公募REITs纪录。今年1月29日，上交所迎来中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金等首批3单商业不动产REITs项目申报；1月30日，上交所再收华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金等5单项目申报。

进入2月，商业不动产REITs项目申报热情不减。2月3日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金提交申报，这也是深交所迎来首单商业不动产REITs项目；2月5日至2月27日期间，上交所又陆续收到光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金等5单项目申报。

从基金管理人来看，14单申报项目均由国内知名基金管理公司、券商资产管理公司担任管理人，其中，华夏基金有3单，国泰海通资管、华安基金各有2单，中信建投基金等7家机构各有1单；除了光大保德信基金，其他9家机构均曾成功发行国内REITs项目，管理经验丰富，华夏基金更是管理着18只REITs项目。

申报热度为何如此高涨？光大证券此前在研报中指出，海外REITs多在房地产市场承压下行时推出，通过为企业提供稳定的股权融资新途径，起到降低企业杠杆及优化企业资产结构的作用，推动企业从“重开发”向“重运营”转型。当前，国内房地产市场回稳向好仍面临波动，在此背景下推出商业不动产REITs，有望盘活存量商业不动产。

在政策支持下，地产领域各类经营主体积极参与商业不动产REITs申报，以盘活存量资产。今年申报的14单项目，其原始权益人阵容也印证了这一点，当中既有银泰百货、杉杉商业、凯德等民企或外企，也有保利发展、首开股份、陆家嘴集团等央企或地方国企。

上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，从首批申报启动后仅一个多月，就有14单项目申报，反映出原始权益人对新政策的快速响应，以及希望通过REITs盘活存量、回笼资金的迫切需求，也体现了监管部门对商业不动产REITs这一创新工具的高度重视，以及对加快推动优质资产落地的支持态度。

底层资产“成色”不同

自2021年首批9只公募REITs上市破冰，目前国内已上市REITs数量已达到79只，发行规模合计2033.74亿元（不含扩募）。规模快速扩张之下，一级市场认购倍数屡创新高，去年12月发行的华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数高达340.47倍，创全市场已发行公募REITs历史新高。

商业不动产REITs募资规模如何？截至发稿时止，已有13单商业不动产REITs披露招募说明书，每只REITs产品计划募资规模均在10亿元以上，规模合计427.52亿元。其中，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金拟发行规模最大，达到74.70亿元，嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金拟发行规模最小，仅10.42亿元。

至于暂未披露申报资料的广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，中国证监会官网审批进度公示进行了更新，3月2日发布补正通知、3月5日接受补正材料。但在今年2月，新城发展与新城控股在香港举办非公开路演活动时却已透露，今年公司希望发行各类型、多层次REITs类产品，目前在评估资产总额最高达80亿元。

对比一级市场“申报潮”，公募REITs在二级市场的走势分化仍在持续。2025年底，全市场78只已上市REITs，年内有47只实现上涨，31只下跌；进入2026年，截至3月4日收盘时，全市场79只已上市REITs中有60只实现上涨，18只下跌，1只持平。

二级市场走势分化的关键，就在于底层资产的估值分化。在这场商业不动产REITs项目“抢跑”中，底层资产的质量如何？记者梳理招募说明书发现，13单商业不动产REITs项目的底层资产有7类，涉及酒店、服务式公寓、写字楼、购物中心、商业零售综合体、奥特莱斯、社区商业，部分项目涉及多个类别不动产。

具体来看，6只REITs产品不动产项目涉及购物中心，4只REITs产品不动产项目涉及写字楼，涉及商业零售综合体、酒店、奥特莱斯的REITs产品各有2只，涉及服务式公寓、社区商业的REITs产品各有1只。这些商业不动产项目，大部分位于一二线城市且位置良好，如上海前滩、上海市黄浦区、广州市天河区珠江新城。

从经营情况来看，13只REITs产品底层资产的表现各有差异，广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱等多个底层资产最近一期租约处于满租状态，而酒店业态的21家锦江都城酒店在2025年1月至9月平均入住率约61.58%。财信证券近期发布的研报对其中5只REITs产品的底层资产盈利能力持谨慎态度。

该研报指出，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金的酒店入住率偏低，需观察其存量竞争下的市场表现；华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金的商业零售综合体西北区出租率低、租金下滑明显；华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金的写字楼短期内仍面临存量竞争，办公业态或成为产品弹性项。

“倒逼”商业地产重视运营

记者梳理发现，沪深交易所已对9单REITs申报给出反馈或问询。监管部门的反馈意见涵盖多个方面，涉及业务参与人资质、合规手续、项目经营情况、资产估值、基金管理费、回收资金使用等。

华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金申报资料提到，该项目报告期租金呈负增长，办公部分前两年设定为不增长，后续增长率逐步从2%提升为2.5%，商业部分前2至3年设定为不增长，后续增长率逐步从2%提升为2.5%。对此，上交所反馈意见要求管理人、评估机构审慎评估长期增长率取值的合理性。

华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金申报资料在运营方面提到，最近两年及一期，项目各期平均入住率、平均房价、每间可售房收入持续降低。对此，上交所反馈意见要求管理人结合酒店行业发展趋势、项目所处城市及区域市场竞争情况等，说明项目运营数据下滑的原因、是否为趋势性下滑，并充分揭示相关风险。

在严跃进看来，监管和市场对底层资产的评估是综合性的，回报率与租金收入是商业资产最直接的财务表现，出租率与人流量反映了资产的日常活跃度与市场认可度，业态结构与坪效水平体现运营方对空间的精细化运营能力，资产区位与债务压力则涉及资产的抗风险能力和长期稳定性。

严跃进指出，当前这类REITs产品密集申报，意味着底层资产的估值逻辑正逐步清晰，即围绕消费流量与租金收益构建价值体系，对于商业地产企业而言，REITs不仅是融资“解渴”的工具，更是推动其从“重持有”向“重运营”转型的契机。

“以新城控股为代表、拥有大量自持商业的企业，未来将更加依赖运营能力来释放其资产价值。”在严跃进看来，REITs的推出，实际上是在用资本市场的标准反向引导企业练好内功、提升坪效和租户活跃度，从而实现资产与管理的分离，走向真正的轻资产运营模式。

记者注意到，今年以来已有多家上市公司官宣参与商业不动产REITs申报或启动转项研究，包括嘉泽新能、华联股份、首开股份、光大嘉宝、茂业商业、保利发展、武商集团，首开股份、保利发展则在公告不久之后正式开展申请。在此情形下，商业不动产REITs“申请潮”是否会延续，并迎来“上市潮”？

“在保障项目质量的前提下，今年实现商业不动产REITs的快速发行上市，既是市场各方的共同期待，也将成为金融支持实体经济和消费复苏的重要抓手。”严跃进强调，随着商业不动产REITs渠道打开，市场也在关注更多元化的消费类资产，若能通过运营提升现金流稳定性，有望以类似逻辑对接REITs市场，成为REITs的底层资产。