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    新增土地与存量盘活需“精准联动”

    时间:2026-03-24 点击:

    [文章前言]:新增土地与存量盘活需“精准联动”
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    ■ 王丽新

    近日,自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》(以下简称《通知》),其中关于房地产方面的内容受到市场高度关注。

    《通知》提出,各省(区、市)要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制,年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。同时,《通知》明确,新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发。

    在笔者看来,有一个重要信号不容忽视,即新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩,与今年《政府工作报告》中“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路整体一致,将对房地产行业产生深远影响。虽然《通知》明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发,但这不等于不供应房地产用地,而是要减少新增建设用地供给,遵循“盘活存量,以需定供,存量优先”原则,重点用好存量资源。

    存量土地包括已批未供土地、闲置土地、低效用地等。本次新政明确新增建设用地与存量用地盘活规模挂钩,意味着短期存量土地盘活力度更大。

    当前,各地已多措并举盘活存量土地。其一,运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。这是助力缓解企业流动性压力的重要途径,有利于帮助企业快速恢复经营能力。其二,收购存量土地之后,部分土地能够以更优方案出让,适配市场用地需求。多地已有序推进相关项目,且市场上已有不少盘活项目去化率较高,验证了该模式助力行业风险出清的效果。其三,企业寻求AMC(资产管理公司)、国企等合作方进场,联合开发,市场化盘活存量土地。

    笔者认为,未来,运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的节奏还需加快,在支持和鼓励跨城、跨区域换地等方面的配套政策还需进一步完善。打通堵点,存量土地才能更好地“动起来”。

    中长期看,城市更新是盘活存量资源、推动城市内涵式发展的重要抓手。近两年来,从中央到地方,均在强调大力实施城市更新。

    据中指研究院测算(结合第七次全国人口普查数据),2020年末我国城镇住宅存量约为364亿平方米,其中2000年以前的住宅约100亿平方米。这意味着旧城改造、城市更新迫在眉睫。而产城人融合发展,是建设新型智慧城市乃至推动城市群经济带发展的重要抓手,这也对城市更新提出了更深层次的要求。本次新政落地后,城市更新将提质增效,高价值土地的更新改造力度会进一步加大。

    预计接下来,各地会“因城施策”把握好供地节奏,引导企业“拿好地、建好房”,推动城市内涵式发展,助力房地产市场稳定前行。

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